市場認為,要到年底按揭利率才可能下調。
美國購房貸款利率居高不下,潜在買家正對市場失去信心。
去年底,美國30年期固定利率抵押貸款平均利率降至7%以下,這讓不少潜在買家躍躍欲試,認為美聯儲可能的降息舉措能儘快拉低房貸利率。
然而,近來他們可能正對市場失去信心。 根據房地美（Freddie Mac）最新資料,
“美國購房抵押按揭利率超過7%的心理關,讓從去年年底開始盼望按揭利率下調的剛需買家失望,他們更加無法負擔購房款,買房這樣的人生大事只能一拖再拖。”總部位於吉隆玻的全球房產科技公司居外IQI（Juwai IQI）集團聯合創始人兼首席執行官安薩裏（Kashif Ansari）告訴第一財經記者。
較高的抵押貸款利率環境下,全美房價仍處在上升通道。 根據房地產諮詢公司CoreLogic的預測,從2024年3月到2025年3月的一年間,美國平均房價將上漲3.7%。
長期高利率、房價不下跌,美國僵持的房地產市場何時才能鬆動？
(‘（第一財經資料圖）’,)
誰還在買房
美國全國房地產經紀人協會首席經濟學家勞倫斯·尹（Lawrence Yun）表示,現時價格上漲非常顯著,其背後純粹是供需問題。 房地產和投資公司海因斯（Hines）在4月的一份報告中稱,全美住房供應量比需求量少320萬套。
數位上看供不應求,但從實際交易來看,現時仍是賣方市場嗎？
伯克希爾哈撒韋家庭服務公司（Berkshire Hathaway HomeServices）紐約經紀人本特（Sonia Bendt）對第一財經記者稱,雖然紐約市場仍很活躍,但是否是“賣方市場”更取決於地理位置和庫存情况,視地區而定。 在某些需求量大的地區,有限的庫存在有需求時就會成為賣方市場。
而更多情况下,“眼下利率高企,如果買方預算緊張,可以選擇租賃,同時等待利率下調的到來,這樣,較高的利率成本就會轉化為較低的購買價格。”她說。
美國紐約地產經紀公司Serhant經紀人Amy Wang也認為,需要貸款的買家在當前的市場中較為猶豫,很多人仍希望等待低利率的到來,“只有極少數的人覺得以後可以再重新申請貸款,才會去買。現在基本上是一個現金買家的市場。”
Amy Wang還發現,雖然升高的利率封锁了不少買家出手,但也催生了一些賣家。 她說：“前些年,很多外國買家為了鎖定低利率,通常從貸款公司拿到的按揭利率計畫是,前幾年不變、後幾年浮動。現在利率開始浮動了,對這批買家來說,浮動利率就會比較高,有些房東就會考慮賣房。”
但總體來看,安薩裏認為,現時,市場已經認為今年年內按揭利率下調的可能性不大。 “這樣一來,部分剛需買家被迫改變策略,坐等不如早買,以免利率變得更高更難以承受。但更多買家仍只能等待（更低利率）,他們有需要換房或需要搬家的,但現在只得擱置計畫。”他稱,估計今後幾個月樓市還將繼續冷淡。
按揭利率何時
Amy Wang認為,對美國房地產市場來說,美國政府宣佈降息將會是一個比較大的一個轉捩點。 “（現在的情况）就是一直在拖著,看什麼時候降了。一旦等到這個消息,就會對市場是一個非常大的一個促進。”她說。
根據美國勞工統計局的數據,美國通脹在2022年6月達到頂峰後已明顯放緩,當時物價同比上漲了9.1%,但今年3月的消費者價格指數同比上漲了3.5%。 不過,從今年來看,通脹率並沒有如預期般持續下降,市場認為美聯儲的降息步伐並不會太快。
安薩裏稱：“美國樓市現在在等待美聯儲下調基準利率來啟動,美聯儲在等待消費指數的下調來決策,而消費指數則取決於統計人員收集到的消費者衣食住行的實際花費。現在,只有住（房租）這一項還未能從疫情期間的高位恢復正常。今年年初,租金因為新房大量上市而有所下調,但現在還未能反映在聯邦政府的消費數據上。房租通常會整年簽訂,不少租客還沒有簽訂調低了的租約。”
美國抵押貸款銀行家協會（MBA）的預測顯示,在2024年的剩餘時間裏,30年期抵押貸款利率將跌至6.4%至6.7%的區間。 美國房地產經紀協會（NAR）則認為,本季度（4-6月）的平均利率為7.1%,到今年底將降至6.5%。
現時,美國絕大多數背著房貸的人所承受的利率遠低於當前利率。 根據房地產經紀公司Redfin對美國聯邦住房金融局數據的分析,89%的房主的抵押貸款利率低於6%。 許多人（59.4%）的利率甚至低於4%。
位於美國首都華盛頓特區的長榮地產（Evergreen Properties）副總經理陳宏明此前告訴第一財經記者,這種利率鎖定效應讓想要換房的人難以出手,因為這意味著他們要放弃現時3%的房貸利率,轉而承擔接近7%的利率,導致月供大幅增加。
安薩裏說：“市場認為要到年底,按揭利率才可能下調,有機构也預測今年樓市量價均會上漲。不過,從現在到年底前什麼事情都有可能發生,薪水、移民、大選等都會影響租金。另外,如果按揭利率調低,積壓已久的需求釋放出來只會再推高房價。畢竟,美國住宅供應不足、平價房建房難的根本問題,並沒有得到真正解决。”